최근 부동산 시장이 심상치 않습니다. 부동산 매매시장뿐만 아니라 청약시장까지 얼어붙고 있고 있습니다. 이렇게 부동산경기가 급속도로 얼어붙는 배경에는 금리 뿐만 아니라 여러 가지 요인들이 있습니다. 이런 분위기 속 정부가 최근 주택담보대출 규제 관련하여 은행업 감독규정 등 5개 규정에 대한 규정 변경을 예고했습니다. 주택담보대출 규제 변화가 어떻게 진행되는지 이해하기 쉽게 요약해 보았습니다.
주택담보대출 규제 변화 5가지
1.임차보증금 반환목적 주택담보대출 규제 변경
금리 인상과 미분양 아파트 증가, 공급량 증가 등 여러 요인들이 맞물려 최근에는 역전세난 우려가 가중되고 있습니다. 역전세난은 집값이 하락하면서 주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기가 어려워지면서 생기는 현상입니다.
이에 정부가 개정안을 통해 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 관련한 규제 완화를 발표하였습니다. (금융위원회 발표자료 전문 살펴보기)
현행 임차보증금 반환목적 주담대 규제
- 투기과열지구 내 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 대출한도 2억
- 규제지역 내에 있는 9억을 초과하는 주택에 대한 전입 의무화
- 3주택 이상 보유세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지
- 2주택 보유 세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유주택 처분 의무화
이렇게 임차보증금 반환목적 주택담보대출 규제들이 존재하고 있습니다. 하지만 이번 개정안을 통해 이러한 4가지 규제들을 모두 폐지한다고 발표하였습니다.
개정안이 시행되면 앞으로 투기과열지구 내 15억 초과 아파트 구매시에도 대출한도가 지역별 LTV, DSR 적용 한도 내로 가능하게 되고 특히 특히 9억 초과 아파트 전입 및 거주 의무화가 사라지면서 주택 매매 시장이 조금 더 활기를 띌 여건이 조성될 수 있습니다.
하지만 규제만 완화된다고 전부 주택담보대출을 활용해서 주택 매수에 나설지는 의문입니다. 아파트 가격 하락세가 올해까지는 계속 이어질 것이라고 보는 시각이 대부분이고, 금리 역시 아직 내리지 않았기 때문에 이자 부담 등으로 인한 매수심리 위축이 여전하기 때문입니다.
2.생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지
주택 구입 목적의 주택담보대출 뿐만 아니라 실거주 하시는 분들의 경우 생활안정자금 목적으로 주택담보대출 진행하시는 분들도 많습니다. 이러한 목적의 주담대 규제에도 변화가 있습니다.
현행 기준으로는 생활안정자금 목적의 주택담보대출의 경우 최대 금액이 2억원이지만, 개정안을 통해 이 대출 한도 2억원을 폐지한다고 발표하였습니다. 이렇게 되면 해당 지역에 적용되는 LTV, DSR 규정 한도 내에서는 생활안정자금 목적이라도 주담대가 가능해졌습니다.
3.서민 실수요자 주택담보대출 한도 폐지
주택 구매가 가장 필요한 서민과 실수요자들을 위한 주택담보대출 한도도 변경되었습니다.
기존에는 규제지역 내에 있는 주택을 구입할 목적으로 진행하는 주택담보대출 한도가 최대 6억원이었습니다. 하지만 이번 개정안을 통해서 규제지역 내 주택구입목적의 주택담보대출 한도도 폐지되었습니다. DSR과 LTV의 영향은 아직 그대로 있지만, 상한액인 6억원 기준은 사라지게 됨으로써 실수요자들의 자금 계획 수립이 조금 더 나아졌습니다.
하지만 국가에서 규정한 서민과 실수요자에 대한 요건은 기존과 동일하게 유지되는 점은 참고하셔야 합니다.
- 참고 : 서민 / 실수요자 요건은 어떻게 되나? <<
4. 다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용
현재 다주택자인 분들은 규제지역(투기과열지역/조정대상지역 등 규제지역) 내에서 주택 구입의 목적으로 주택담보대출이 막혀있습니다. 하지만 이번 개정안을 통해 규제지역 내에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출이 허용되게 변경됩니다.
다만 LTV는 적용이 됩니다. 규제지역의 경우 LTV 30%가 적용되며, 비규제지역 LTV는 60%가 적용됩니다.
정부가 다주택자들의 주택담보대출 규제 완화를 한 것은 부동산 경기를 살려서 경기 침체와 역전세난 등의 경착륙을 막아보고자 하는 의도로 보여집니다.
5.임대 매매사업자 주택담보대출 허용
뿐만 아니라 이번 주택담보대출 규제 변화에는 임대 및 매매사업자에 대해서도 완화되는 부분이 있습니다.
현재 주택 임대사업자나 매매사업자는 모든 지역에서 주택담보대출이 금지되어 있습니다. 하지만 이번 개정안 예고를 통해 이들에 대한 주택담보대출도 허용키로 발표하였습니다.
LTV는 다주택자 주택담보대출 허용 기준과 동일하게 규제지역은 30%, 비규제지역은 60%로 발표하였습니다.
이렇게 정부에서 부동산 경기 부양을 위해 주택담보대출 규제 완화를 골자로 하는 개정안 내용을 정리해 보았습니다. 하지만 이런 규제 완화가 현재 국내 경제 상황, 그리고 글로벌 경기 등을 감안했을 때 어느 정도 효과가 있을지는 최소 6개월 이상 시장을 지켜봐야 알 수 있을 것으로 보입니다.